Pasport stavby – vzor a obsah: co všechno musí dokument obsahovat

Pasport stavby není zákonem přesně definovaný formát – jeho rozsah si určuje zadavatel, případně dodavatel podle účelu použití. To je výhoda (flexibilita) i nevýhoda (zákazník neví, co má od pasportu očekávat a dodavatel může jednoduše šidit obsah). V tomto článku ukážeme typický vzor pasportu stavby, povinné části, a jak rozeznat kvalitní dokumentaci od polovičaté.

Profesionální pasport stavby má typicky 5 částí. Titulní list a identifikace stavby. Technická zpráva. Výkresová dokumentace (půdorysy, řezy, pohledy). Výkaz ploch a místností. Fotografická dokumentace. U rozšířených pasportů se přidává: 6) Mračno bodů z 3D skenu, 7) BIM model (IFC, RVT), 8) Pasport TZB (technické zařízení budov).

Titulní list obsahuje. Název dokumentu (Pasport stavby). Adresa objektu (ulice, č.p., k.ú., parcela). Vlastník (jméno, IČO, kontakt). Zpracovatel pasportu (firma, kontakt, autorizace pokud relevantní). Datum vyhotovení a verze. Použitá metoda zaměření (ruční, 3D sken, fotogrammetrie). Účel pasportu (prodej, rekonstrukce, evidence, podklad pro projektanta).

Technická zpráva je textová část popisující stavbu. Typický obsah. Stručná historie objektu (rok výstavby, rok rekonstrukcí). Konstrukční systém (zděný, monolitický, montovaný, dřevostavba). Materiálové řešení (stěny, stropy, střecha, výplně otvorů). Technické vybavení (vytápění, elektro, voda, kanalizace, vzduchotechnika). Vady a poruchy zjištěné při zaměření (trhliny, vlhkost, statické problémy). Návrhy doporučení (pokud zákazník chce). Technická zpráva má typicky 4–10 stran u rodinného domu, 15–40 stran u bytového domu.

Nejdůležitější část pasportu. Standardní výkresy. Půdorysy všech podlaží v měřítku 1:50 nebo 1:100 (rodinný dům 1:50, bytový dům 1:100). Charakteristické řezy v měřítku 1:50 nebo 1:100 – minimálně jeden vertikální řez objektem. Pohledy ze všech stran v měřítku 1:100 (severní, jižní, východní, západní fasáda). Situační výkres v měřítku 1:200 nebo 1:500 ukazující objekt na pozemku. Detaily (volitelné): atypické konstrukce, klenuté stropy, schodiště. Každý výkres musí obsahovat: razítko (název objektu, měřítko, datum, podpis), legendu (materiály, šrafování), kóty (všechny relevantní rozměry), popis místností.

Tabulka s přehledem všech místností a jejich plochou. Standardně obsahuje. Číslo místnosti. Název (kuchyň, ložnice, koupelna, schodiště). Plocha podlahy (m²). Plocha užitná (po odečtu konstrukcí). Plocha podlahová podle občanského zákoníku. Výška místnosti (m). Materiál podlahy. Materiál stěn. Materiál stropu. Pro byt nebo rodinný dům je výkaz typicky 10–25 řádků. Pro bytový dům s 30 byty je to 200–600 řádků.

Fotografie všech podlaží, fasád a klíčových konstrukcí. Standardně. 4 pohledy na fasády ze všech stran. Foto každé místnosti (alespoň jeden záběr). Foto klíčových detailů (rozvody, schodiště, sklep, půda). Foto vad a poruch (trhliny, vlhkost). Foto zařízení (kotel, plynoměr, elektroměr). U malého bytu je to 10–20 fotek, u rodinného domu 40–80, u bytového domu 100–250.

Mračno bodů z 3D skenu (.e57 nebo .las) – plně 3D data, navigovatelná jako virtuální prohlídka. Umožňuje pozdější doměření čehokoliv. BIM model (IFC, Revit) – parametrický 3D model s atributy. Pasport TZB – samostatná dokumentace technického zařízení (vytápění, elektro, voda) s revizemi. Energetický štítek – povinný při prodeji, často objednáván spolu s pasportem.

Když víte, k čemu pasport potřebujete, snadno řeknete dodavateli, jaký rozsah vám stačí. Pro prodej bytu nebo rodinného domu stačí. Technická zpráva (2–4 strany), Půdorysy v 1:50, Výkaz ploch, 20–40 fotek. Pro rekonstrukci nebo přístavbu potřebujete navíc. Charakteristické řezy, Pohledy fasád, Detail statického řešení (pokud bouráte stěny), 3D sken (pro projektanta). Pro správu objektu (SVJ, BD) chcete. Pasport TZB s revizemi, Plán údržby, BIM model nebo alespoň DWG, Cloud úložiště pro budoucí aktualizace.

Pasport se dodává v různých formátech podle účelu. PDF: čitelný pro každého, ideální pro archiv a komunikaci. DWG (CAD): editovatelný v AutoCADu, ArchiCADu, dalších CAD nástrojích. Pro projektanta. XLSX (Excel): výkaz ploch a místností, pro účetnictví a daně. IFC (BIM): otevřený 3D model, pro FM software a budoucí BIM práci. RVT (Revit): nativní Autodesk model, pokud váš tým pracuje v Revitu. Standardně doporučujeme PDF + DWG. Pro správu objektu přidejte IFC.

Kvalitní pasport poznáte takto. Všechny výkresy mají razítko a legendu. Kóty na výkresech jsou kompletní – ne jen vnější obrysy. Výkaz ploch má všechny místnosti, ne jen hlavní. Technická zpráva popisuje skutečný stav, ne kopíruje výrobce. Fotografie jsou ostré, dobře osvětlené, popsané. Dokument má jednotnou grafiku a strukturu. U 3D skenu jsou data ve standardním formátu (.e57, .las).

Naopak pozor na pasport, který. Má jen půdorys bez řezů a pohledů. Výkaz ploch má jen celkovou plochu, ne jednotlivé místnosti. Technická zpráva je 1 strana s obecným textem. Žádné fotografie nebo jen 5 fotek na celý objekt. Není podepsaný ani datovaný. Cena byla podezřele nízká (typicky pod 5 000 Kč u rodinného domu). Tyto pasporty jsou nepoužitelné pro projektanta i pro prodej.

Kvalitní pasport má reálnou nákladovou strukturu. Pasport rodinného domu (150 m²) s 3D skenem, DWG, PDF: 12 000–20 000 Kč. Pasport bytového domu (1 200 m²) s 3D skenem, IFC, DWG: 35 000–60 000 Kč. Pasport administrativní budovy (2 500 m²) s BIM modelem: 70 000–120 000 Kč. Pasporty pod tyto hranice jsou typicky polovičaté. Pro orientaci si spočítejte cenu na digistav.cz/kalkulator – kalkulačka ukáže rozpočet podle vašeho objektu a požadavků.

Máme připravený anonymizovaný vzor pasportu rodinného domu, který rádi pošleme zájemcům k nahlédnutí. Stačí napsat na info@digistav.cz s předmětem „Vzor pasportu“. Uvidíte přesně, jak vypadá profesionální pasport stavby v PDF i DWG.

Kvalitní pasport stavby má 5 hlavních částí – identifikace, technická zpráva, výkresy, výkaz ploch, fotografie. Rozsah se volí podle účelu (prodej, rekonstrukce, správa). Kvalitu poznáte podle úplnosti kót, struktury výkazu a propracovanosti zprávy. Pokud potřebujete kvalitní pasport stavby pro vaši nemovitost, spočítejte si cenu na digistav.cz/kalkulator nebo nám napište.

Informace v článku popisují běžnou strukturu pasportu stavby. Konkrétní rozsah dohodneme individuálně podle účelu.