Pasport stavby vs dokumentace skutečného provedení: jaké jsou rozdíly

Pasport stavby a dokumentace skutečného provedení stavby (zkráceně DSP nebo DSPS) jsou dva pojmy, které se v praxi často zaměňují. Oba popisují existující stavbu, ale mají odlišný účel, rozdílný rozsah a různou váhu před stavebním úřadem. V tomto článku ukážeme přesné rozdíly a poradíme, kdy potřebujete který typ dokumentace.

Pasport stavby je zjednodušená dokumentace, která popisuje aktuální stav budovy. Obsahuje půdorysy jednotlivých podlaží, charakteristické řezy, pohledy, technickou zprávu a výkaz výměr (ploch a místností). Zaměření probíhá na místě, typicky 3D laserovým skenováním nebo ručně. Pasport se používá pro správu objektu, evidenci majetku, podklad pro projektanta, prodej nemovitosti nebo jako vstup pro rekonstrukci. Není to projektová dokumentace.

DSP je formálně přesnější dokument, který popisuje stav stavby po jejím dokončení – tedy stav skutečně realizovaný. Vyhotovuje se podle vyhlášky č. 499/2006 Sb. v aktuálním znění a vyhlášky č. 131/2024 Sb. Obsahuje větší rozsah než pasport: kromě výkresové části jsou tam i podrobné technické popisy, údaje o použitých materiálech, technologiích, statice, požární bezpečnosti a inženýrských sítích. DSP většinou zpracovává autorizovaná osoba (autorizovaný inženýr nebo technik).

Pasport stačí, pokud potřebujete vědět, jak budova reálně vypadá – pro rekonstrukci, prodej, refinancování, sloučení/rozdělení bytů, podklad pro architekta, evidenci pro SVJ nebo družstvo, podklad pro pojistnou událost. Pasport není dostatečný pro správní řízení vyžadující ověření autorizovanou osobou.

DSP je nutná v případech, kdy: probíhá řízení o dodatečném povolení stavby (legalizace černé stavby), je chybějící původní projektová dokumentace a stavební úřad ji vyžaduje, podáváte žádost o změnu užívání nebo přestavbu, chcete formálně dokončit historicky neuzavřené stavební řízení, prodáváte nemovitost a kupující/banka výslovně požaduje DSP.

Účel: pasport popisuje aktuální stav pro praktické použití, DSP je formální dokument pro správní řízení. Autor: pasport zpracuje geodet nebo BIM specialista, DSP musí mít razítko autorizované osoby. Obsah: pasport má výkresy + zprávu + výkaz, DSP přidává technické popisy, materiály, statiku, požární bezpečnost. Cena: pasport bytu od 6 000 Kč, DSP bytu od 15 000–25 000 Kč podle rozsahu. Termín: pasport typicky 7–14 dní, DSP 3–6 týdnů včetně autorizace.

Mohou se kombinovat?

Ano, a v praxi to dává smysl. Pasport stavby je často první krok – rychle získáte aktuální zaměření a podklady. Pokud později zjistíte, že úřad chce DSP, pasport poslouží jako vstupní data. Autorizovaná osoba tak nemusí měřit znovu, jen převezme zaměření a doplní formální části. Zákazník šetří 30–50 % nákladů oproti rovnou objednanému DSP.

Mýtus 1: Pasport nahrazuje DSP před úřadem. Nepravda. Stavební úřad přijímá pasport jen jako informativní podklad. Pro správní řízení vyžaduje DSP autorizovanou osobou. Mýtus 2: DSP je vždy přesnější než pasport. Ne nutně. Geometrie objektu je v obou dokumentech stejně přesná. DSP přidává technické popisy, ne lepší zaměření. Mýtus 3: Bez původního projektu nelze udělat DSP. Lze. DSP se právě vytváří v případech, kdy původní dokumentace chybí.

U pasportu: účel (rekonstrukce, prodej, evidence), požadované výstupy (DWG, PDF, IFC), dostupnost prostor pro zaměření. U DSP: navíc právní stav (zda probíhá řízení), požadavky úřadu, případné stanovisko stavebního úřadu k rozsahu dokumentace.

Pro pasport stačí geodetická nebo BIM firma se zkušeností s 3D skenováním. Pro DSP vyhledejte autorizovaného inženýra (ČKAIT) nebo architekta (ČKA). U nás DigiStavu zpracujeme pasport přímo, na DSP spolupracujeme s autorizovanými partnery a vše vám zajistíme jako jednu zakázku.

Pasport stavby a DSP nejsou totéž. Pasport je rychlý, levný a praktický popis stavby pro běžné použití. DSP je formální dokument s autorizací pro správní řízení. V 80 % případů zákazníci potřebují jen pasport. Pokud nevíte, který typ je pro váš případ správný, ozvěte se – krátce projdeme situaci a doporučíme nejlevnější použitelnou variantu.

Informace v článku jsou obecné a nenahrazují konkrétní právní posouzení. Konkrétní rozsah dokumentace vždy záleží na stanovisku stavebního úřadu.