Pasport stavby: kdy je povinný, kolik stojí a jak probíhá

Možná vlastníte rodinný dům, bytový dům nebo komerční objekt, ke kterému neexistuje kompletní projektová dokumentace. Nebo existuje, ale neodpovídá skutečnosti – dům byl v minulosti přestavován, přístavby se řešily svépomocí, něco se změnilo a nikdo to už nikdy nezanesl do výkresů.

Justě v takových situacích se dnes stále často objevuje pojem pasport stavby. Pro řadu vlastníků je to nové téma, často spojené s obavami: Je pasport povinný? Hrozí mi pokuta? Nestačí starý projekt? Kolik to stojí a co z toho vlastně budu mít?

Tento článek si klade za cíl tyto otázky jasně a pravdivě vysvětlit, bez strašení a bez zjednodušování.

Co je pasport stavby a co naopak není

Pasport stavby je zjednodušená dokumentace skutečného provedení stavby. Nevychází z původního projektu, ale z reálného stavu objektu v době zpracování.

Je důležité hned na začátku říct, co pasport není: není to nový projekt pro stavební povolení, není to dokument pro provádění stavby a není to jen naskenovaný starý výkres.

Pasport vzniká zpětně, typicky tehdy, když se původní dokumentace ztratila, neodpovídá skutečnému stavu nebo nikdy pořádně neexistovala (časté u starších staveb). Jeho účelem je popsat, jak stavba skutečně vypadá, jaké má rozměry, dispozice, konstrukční řešení a základní technické parametry.

Co pasport stavby obvykle obsahuje

Rozsah pasportu se může lišit podle typu stavby a účelu, ale standardně zahrnuje: situační výkres se zakreslením stavby na pozemku, půdorysy jednotlivých podlaží, řezy a pohledy (v potřebném rozsahu), základní technický popis stavby, popis konstrukčního systému a údaje o užívání stavby.

U bytových domů a komerčních objektů bývá pasport detailnější než u rodinných domů, zejména pokud má sloužit jako podklad pro další řízení nebo správu objektu.

Kdy je pasport stavby povinný podle českého práva

Pasport stavby není nový výmysl, ale nástroj, který výslovně počítá česká stavební legislativa. Zásadní je nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., který klade důraz na povinnost vlastníka mít k dispozici dokumentaci odpovídající skutečnému stavu stavby.

Zjednodušeně řečeno: Pokud neexistuje dokumentace skutečného provedení, musí ji vlastník doplnit. A právě pasport je způsob, jak to udělat.

Typické situace, kdy pasport stavební úřad vyžaduje: při zahájení řízení (např. změna užívání, legalizace), při kontrole stávající stavby, při přípravě dalších stavebních úprav a při řešení rozporů mezi skutečností a evidencí.

Důležité je říct otevřeně: Úřady většinou nechodí aktivně lovit pasporty. Problém vzniká ve chvíli, kdy se začne cokoliv řešit – a dokumentace chybí.

Hrozí za chybějící pasport pokuta?

Ano, zákon s tím počítá. Ale realita je méně dramatická, než se často píše. V praxi postupuje stavební úřad zpravidla takto: zjistí, že dokumentace neexistuje nebo neodpovídá skutečnosti, vyzve vlastníka k nápravě a stanoví lhůtu pro doplnění dokumentace.

Pokuta přichází až tehdy, pokud vlastník výzvu ignoruje nebo odmítne dokumentaci doplnit. Výše sankce se může lišit podle typu stavby a závažnosti, ale běžnou praxí je nejdříve snaha o nápravu, nikoliv okamžité trestání.

Rozdíl mezi pasportem a projektovou dokumentací

Tohle je částý zdroj zmatku. Projektová dokumentace řeší, jak má stavba vzniknout nebo být upravena, slouží pro povolení a realizaci a je návrhová. Pasport stavby naproti tomu popisuje, jak stavba skutečně vypadá, nevytváří nové řešení a je popisná a evidenční.

V některých případech může pasport sloužit jako podklad pro nový projekt, ale sám o sobě projekt nenahrazuje.

Typické situace, kdy se pasport skutečně řeší

Z praxe se pasport stavby nejčastěji řeší v těchto případech: Prodej nebo koupě nemovitosti - Kupující, banky nebo právníci chtějí mít jasno, co přesně se prodává. Legalizace stavby nebo přístavby - Bez popisu skutečného stavu se nelze posunout dál. Rekonstrukce nebo změna užívání - Projektant potřebuje spolehlivý podklad. Správa bytových a komerčních domů - Pasport slouží jako základ pro dlouhodobou správu.

Časté mýty a omyly

Stačí mi starý projekt - Nestačí, pokud neodpovídá skutečnosti. Pasport je jen formalita - Není. Je to právně relevantní dokument. Když nic neřeším, pasport nepotřebuji - Do chvíle, než něco řešit začnete. Pasport si udělám sám - U jednoduchých staveb lze část podkladů připravit, ale dokument musí mít odbornou úroveň.

Jak probíhá zpracování pasportu krok za krokem

Zhodnocení podkladů: Zjistí se, co existuje a co chybí. Zaměření stavby: Buď klasickým měřením, nebo moderními metodami (např. 3D skenování). Zpracování výkresové části: Půdorysy, řezy, pohledy dle skutečnosti. Technický popis: Konstrukce, užívání, základní technické informace. Finalizace dokumentace: Tak, aby byla použitelná pro úřad a projektanta.

Kolik stojí pasport stavby

Cena vždy závisí na velikosti objektu, složitosti a dostupnosti podkladů. Orientačně: jednoduchý rodinný dům bývá kolem desítek tisíc Kč, bytový dům vyšších desítek tisíc Kč a komerční objekt je individuálně.

Je fér říct, že kvalitní pasport není nejlevnější položka, ale ve srovnění s problémy, které řeší, je to rozumná investice.

Kdy má smysl obrátit se na odborníka

Prakticky vždy, když dokumentace chybí úplně, existují nejasnosti v užívání stavby, stavba prošla úpravami nebo se chystá další řízení. Dobře zpracovaný pasport šetří čas, nervy i peníze.

Shrnutí

Pasport stavby není strašák ani zbytečná byrokracie. Je to nástroj, jak dát stav věcí do pořádku. Pokud vlastníte stavbu a nemáte jistotu, že dokumentace odpovídá skutečnosti, chystáte rekonstrukci, prodej nebo legalizaci, pak je pasport stavby logickým krokem. Pokud řešíte podobnou situaci systematicky, má smysl obrátit se na odborníky.