Pasport stavby pro prodej nemovitosti: kdy ho realitka chce a jaký rozsah stačí

V posledních letech se pasport stavby stal častou součástí prodejní dokumentace. Realitní kanceláře ho vyžadují u starších objektů, banky ho chtějí jako podklad pro hypotéku a kupující ho čekají u jakékoliv nemovitosti nad 5 milionů Kč. V tomto článku ukážeme, kdy je pasport pro prodej nezbytný, jaký rozsah stačí a o kolik dokáže zvýšit prodejní cenu.

V inzerátu na portálu Sreality nebo Bezrealitky se dnes běžně uvádí přesná podlahová plocha s odkazem na pasport. Důvod je jednoduchý – chrání to prodávajícího před pozdějšími reklamacemi. Pokud v kupní smlouvě stojí 'byt 78 m²' a kupující si po nastěhování změří 73 m², může požadovat slevu z kupní ceny nebo dokonce odstoupit od smlouvy. Pasport stavby s úředně podloženým výkazem ploch toto riziko eliminuje.

Při poskytnutí hypotéky banka vyžaduje odhad nemovitosti od certifikovaného odhadce. Odhadce vychází z dostupné dokumentace. Pokud chybí původní projekt nebo neodpovídá realitě, vyžaduje pasport stavby. U starších bytů (před rokem 1990) je to dnes standardní požadavek bank ČSOB, Komerční banky, České spořitelny i Raiffeisen. Bez pasportu může banka snížit odhadní cenu o 5–10 %, což přímo ovlivňuje výši hypotéky.

Pasport stavby pro prodej doporučujeme v těchto situacích. Byt starší než 30 let, kde se v minulosti dělala dispoziční změna. Rodinný dům s přístavbou nebo nástavbou, která není v katastru. Komerční nemovitost se změnou užívání oproti původnímu projektu. Bytový dům prodávaný jako celek (SVJ nebo družstvo). Objekt s neúplnou nebo nečitelnou původní dokumentací. Bez pasportu prodej často probíhá, ale s vyšším rizikem reklamace.

Pro prodej bytu nebo rodinného domu stačí 'prodejní pasport' v základním rozsahu: půdorysy jednotlivých podlaží, výkaz ploch s podlahovými a užitnými plochami, technická zpráva (popis materiálu konstrukcí, stáří, technický stav), fotografická dokumentace. Není nutný BIM model ani komplexní 3D sken. U bytu 70 m² je tedy typická cena 6 000–8 500 Kč. U rodinného domu 150 m² 12 000–18 000 Kč.

Data realitních kanceláří ukazují, že nemovitost s pasportem se prodává průměrně 8 % za vyšší cenu a 14 dní rychleji než stejná bez pasportu. Důvod: kupující má jasná data, banka rychleji schválí hypotéku a celý proces je hladší. Investice 8 000 Kč do pasportu se tedy u bytu za 5 milionů vrátí 30× v podobě vyšší prodejní ceny.

Větší pražské realitky (Re/Max, Bidli, Lexxus, Maxima, Personal Service) dnes pasport rutinně doporučují u všech nemovitostí starších než 25 let. U novostaveb nebo bytů s aktuální projektovou dokumentací není pasport nutný. Realitky často zákazníkovi pasport zařídí samy a vyúčtují ho v rámci prodejní provize.

Pokud SVJ nebo bytové družstvo prodává budovu jako celek (např. fond developerovi pro rekonstrukci), pasport je nutný. Banka kupujícího vyžaduje přesné rozměry, technický stav a inventář budovy. Pro bytový dům 1 500 m² je cena pasportu kolem 35 000–55 000 Kč podle podlaží a požadovaných výstupů.

U prodeje administrativní budovy, retailu nebo logistického objektu je pasport prakticky vždy součástí due diligence. Investor potřebuje znát skutečnou pronajímatelnou plochu, stav technologií, statiky a inženýrských sítí. Pro komerční pasport se kromě výkresů zpracovává i hloubková technická analýza, která se cení individuálně.

Prodávající má podle občanského zákoníku (§ 1916) povinnost upozornit kupujícího na všechny faktické vady, o kterých ví nebo mohl vědět. Pokud prodávající o rozdílu mezi inzerovanou a skutečnou plochou ví a neoznámí to, riskuje žalobu o slevu z kupní ceny. Pasport stavby je v tomto smyslu právní ochranou prodávajícího – dokládá, že byl s realitou seznámen a kupujícímu ji předal.

U standardního bytu nebo rodinného domu zpracujeme pasport pro prodej za 7–10 pracovních dnů. Expresní termín do 14 dní je za příplatek 25 %. Doporučujeme objednat pasport hned poté, co se rozhodnete prodávat – ne až ve chvíli, kdy už máte vážného zájemce.

Pasport se předává kupujícímu spolu s ostatní dokumentací (revize, kolaudační rozhodnutí, energetický štítek). Z pasportu má kupující jistotu, co skutečně získává. Pasport se hodí i pro budoucí rekonstrukce – kupující ho může předat svému architektovi a ušetřit za nové zaměření.

Pasport stavby je dnes standardní součástí prodejní dokumentace u starších nemovitostí. Chrání prodávajícího před reklamacemi, urychluje schvalování hypotéky a v průměru zvyšuje prodejní cenu o 8 %. Investice 6–15 tisíc Kč se násobně vrací. Pokud plánujete prodávat, nechte si pasport zpracovat s předstihem. Cenu pro váš konkrétní objekt si spočítejte na digistav.cz/kalkulator.

Informace v článku jsou orientační. Konkrétní rozsah pasportu pro prodej je vhodné konzultovat s vaší realitní kanceláří nebo bankou.