Pasport stavby pro prodej nemovitosti

V posledních letech se pasport stavby stal častou součástí prodejní dokumentace. Realitní kanceláře ho vyžadují u starších objektů, banky ho chtějí jako podklad pro hypotéku a kupující ho čekají u jakékoliv nemovitosti nad 5 milionů Kč. V tomto článku ukážeme, kdy je pasport pro prodej nezbytný, jaký rozsah stačí a o kolik dokáže zvýšit prodejní cenu.

V inzerátu na portálu Sreality nebo Bezrealitky se dnes běžně uvádí přesná podlahová plocha s odkazem na pasport. Důvod je jednoduchý – chrání to prodávajícího před pozdějšími reklamacemi. Pokud v kupní smlouvě stojí 'byt 78 m²' a kupující si po nastěhování změří 73 m², může požadovat slevu z kupní ceny nebo dokonce odstoupit od smlouvy. Pasport stavby s úředně podloženým výkazem ploch toto riziko eliminuje.

Při poskytnutí hypotéky banka vyžaduje odhad nemovitosti od certifikovaného odhadce. Odhadce vychází z dostupné dokumentace. Pokud chybí původní projekt nebo neodpovídá realitě, vyžaduje pasport stavby. U starších bytů (před rokem 1990) je to dnes standardní požadavek bank ČSOB, Komerční banky, České spořitelny i Raiffeisen. Bez aktuální dokumentace může odhadce u starší nemovitosti narazit na nejasnosti, což může zkomplikovat schválení hypotéky.

Pasport stavby pro prodej doporučujeme v těchto situacích. Byt starší než 30 let, kde se v minulosti dělala dispoziční změna. Rodinný dům s přístavbou nebo nástavbou, která není v katastru. Komerční nemovitost se změnou užívání oproti původnímu projektu. Bytový dům prodávaný jako celek (SVJ nebo družstvo). Objekt s neúplnou nebo nečitelnou původní dokumentací. Bez pasportu prodej často probíhá, ale s vyšším rizikem reklamace.

Pro prodej bytu nebo rodinného domu stačí 'prodejní pasport' v základním rozsahu: půdorysy jednotlivých podlaží, výkaz ploch s podlahovými a užitnými plochami, technická zpráva (popis materiálu konstrukcí, stáří, technický stav), fotografická dokumentace. Není nutný BIM model ani komplexní 3D sken. V DigiStavu stojí pasport bytu od 6 900 Kč bez DPH a pasport rodinného domu od 12 000 Kč bez DPH (obvykle 12 000–25 000 Kč podle velikosti). Přesnou cenu potvrdíme v nabídce předem.

Kupující má jasná data o dispozici a plochách, banka a odhadce mají podklad pro ocenění a celý proces je hladší. Pasport také snižuje riziko sporů o skutečnou plochu nebo nepovolené úpravy.

U novostaveb nebo bytů s aktuální projektovou dokumentací, která odpovídá skutečnosti, pasport obvykle nutný není.

Pokud SVJ nebo bytové družstvo prodává budovu jako celek (např. fond developerovi pro rekonstrukci), pasport je nutný. Banka kupujícího vyžaduje přesné rozměry, technický stav a inventář budovy. Pro bytový dům 1 500 m² je cena pasportu kolem 35 000–55 000 Kč podle podlaží a požadovaných výstupů.

U prodeje administrativní budovy, retailu nebo logistického objektu je pasport prakticky vždy součástí due diligence. Investor potřebuje znát skutečnou pronajímatelnou plochu, stav technologií, statiky a inženýrských sítí. Pro komerční pasport se kromě výkresů zpracovává i hloubková technická analýza, která se cení individuálně.

Prodávající má podle občanského zákoníku (§ 1916) povinnost upozornit kupujícího na všechny faktické vady, o kterých ví nebo mohl vědět. Pokud prodávající o rozdílu mezi inzerovanou a skutečnou plochou ví a neoznámí to, riskuje žalobu o slevu z kupní ceny. Pasport stavby je v tomto smyslu právní ochranou prodávajícího – dokládá, že byl s realitou seznámen a kupujícímu ji předal.

U standardního bytu nebo rodinného domu zpracujeme pasport pro prodej za 7–10 pracovních dnů. Pokud spěcháte, termín domluvíme v nabídce. Doporučujeme objednat pasport hned poté, co se rozhodnete prodávat – ne až ve chvíli, kdy už máte vážného zájemce.

Pasport se předává kupujícímu spolu s ostatní dokumentací (revize, kolaudační rozhodnutí, energetický štítek). Z pasportu má kupující jistotu, co skutečně získává. Pasport se hodí i pro budoucí rekonstrukce – kupující ho může předat svému architektovi a ušetřit za nové zaměření.

Pasport stavby je dnes standardní součástí prodejní dokumentace u starších nemovitostí. Chrání prodávajícího před reklamacemi a usnadňuje schvalování hypotéky. Investice 6–15 tisíc Kč se násobně vrací. Pokud plánujete prodávat, nechte si pasport zpracovat s předstihem. Cenu pro váš konkrétní objekt si spočítejte na digistav.cz/kalkulator.

Informace v článku jsou orientační. Konkrétní rozsah pasportu pro prodej je vhodné konzultovat s vaší realitní kanceláří nebo bankou.

Tento článek je odborným informačním materiálem. Nenahrazuje právní, geodetické, projektové ani autorizační posouzení konkrétní stavby.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, v aktuálním znění: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283 · Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2024-131 · Zákon č. 330/2025 Sb., o správě informací o stavbě a vystavěném prostředí: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2025-330 · Česká agentura pro standardizaci – Koncepce BIM a Datový standard staveb: https://www.koncepcebim.cz/ · buildingSMART International – IFC a openBIM: https://www.buildingsmart.org/ · Úřad pro civilní letectví – provoz bezpilotních systémů: https://www.caa.cz/